양도소득세 비과세 #2(일시적 2주택, 관련규정, 취득일과 처분일 기준)

안녕하세요 세금을 줄여주는 아줌마 리겔마눌 입니다.

양도소득세는 비과세(세금 0원)부터 중과세 (최대 75%)까지 세금의 차이가 엄청나기 때문에 부동산 세금의 핵심이라는 사실을 다시 한번 강조드려야 할 것 같은데요. 

그래서 반드시 매수 및 매도 계약서를 작성하기 전 전문가와의 상담은 필수입니다. 저도 부동산 첫 투자시에 상담료를 아끼려고 제 스스로 비과세일거야 라고 생각하고 계약을 했고, 몇천만원의 세금을 내고 나서야 상담을 중요성을 뼈저리게 배우곤 했답니다.

이전 포스팅에서는 1세대 1주택의 경우 2년 이상 보유하고 12억 이하의 주택에 대해서는 기본적으로 비과세가 적용된다는 사실을 알아보았는데요. 기본적으로 살고있는 1주택에 대해서는 세금을 부과하지 않겠다는 것입니다.

물론 기존 주택을 팔고 새로운 주택을 사는 경우도 있겠지만, 부득이한 경우에는 신규주택을 미리 구매하고 종전의 주택을 파는 경우도 있겠습니다. 이렇게 소위 "갈아타기"를 하면서 일시적으로 2주택이 된 사람들에게는 비과세를 해준다는 것이 "일시적 2주택 비과세" 입니다.

 

부동산 상승기에 기존 주택을 팔아버리고 나서 가격이 천정부지로 올라 새로운 주택을 매수하지 못하는 경우가 발생하기 마련입니다. 이럴 때에는 일시적 2주택을 이용하여, 신규주택을 미리 구매하고 나서 기존주택을 판다면 아쉽게 갈아타기에 실패하는 경우가 없을 것입니다.

 

일시적 2주택

일시적 2주택은 아래의 3가지 조건을 만족하여야 합니다.

예외조건도 적어 두었으니 확인해 주시기 바랍니다.

 

첫째, 종전주택(A주택) 취득 후 1년 이후 신규주택(B주택)  매수

둘째, 신규주택(B주택) 취득 후 종전주택(A주택)을 3년 이내 매도

셋째, 종전주택(A주택) 보유기간 2년 충족

       ('17.8.3 이후 조정대상지역 내 취득주택은 보유기간 내 2년 거주조건을 충족하여야 함)

 

일시적 2주택 관련규정

소득세법 시행령 제 155조 제1항에 일시적 2주택에 대한 내용이 나와 있는데요. 그 본문을 확인해 보도록 하겠습니다.

 

제155조(1세대1주택의 특례) 1항

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날 부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다 (개정 2023. 2. 28)

 

취득일과 처분일 기준

일시적 2주택에 대해 알아보다 보면 날짜가 매우 중요하다는 것을 알 수 있습니다. 

그래서 계약서를 쓰기 전에 전문가와 상담해야 한다는 것입니다. (계약서를 작성하고 이사실을 안다면, 계약서를 다시 작성하는 비용이 들 수 있습니다.)

취득일과 처분일의 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

구분	기준
취득일	잔금과 등기 접수일 중 빠른 날 분양권이면 입주 잔금일 사실상 주택으로 사용하게 된 날
처분일	잔금과 등기 접수일 중 빠른날

 

다음시간에는 일시적 2주택에 대한 케이스를 조금더 알아 보도록 하겠습니다.