부동산 재건축과 재개발 #2(필수확인사항 4가지!!)

안녕하세요 부동산 공부를 하는 리겔마눌입니다.

오늘은 부동산 재건축과 재개발을 투자할 때 반드시 확인해야 하는 내용들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

재건축 재개발은 속도가 생명!!

재건축은 빚을 가지고 집을 짓고, 일반분양과 조합원들의 추가분담금을 통해 건설비용을 충당하는 구조이기 때문에, 속도가 생명입니다. 속도가 늦어지면 사업진행비용은 계속해서 늘어나게 됩니다. 

이주비에 공사비까지 막대한 금액에 계속해서 이자가 붙기 때문이죠.

진행속도가 빠른 곳에 투자하고 싶지만, 그게 제 마음대로 되는 건 아니지요.

둔촌주공만 하더라도 조합과 시공사가 공사비용을 가지고 합의점을 가지지 못하고 공사가 중단되는 사태에 이르기도 했고, 잠실진주아파트도 공사가 잘 진행되다가 문화재가 나오면서 공사가 지연되기도 하였습니다.

제일 중요하지만, 내 마음대로 컨트롤할 수 없는 것이 재건축 재개발의 속도라는 것입니다.

리겔마눌의 투자 시 선택할 때는 너무 랜드마크적인 아파트의 재개발은 피한다는 것입니다.

은마아파트, 잠실주공 5단지, 둔촌주공아파트처럼 투자에 관심 없는 사람들까지 알고 있는 프로젝트는 여러 시기 질투를 받게 되고, 이해관계자들이 많아 배가 산으로 가곤 하는 것 같습니다.

적당한 규모이지만, 일반인들은 잘 모르고, 또 새로운 아파트가 되었을 때 다른 사람들의 시기질투를 받지 않는 그런 곳을 선택하신다면 실패가 적을 것으로 보입니다.

 

조합원 지위 승계 확인은 필수!!

우리가 재건축과 재개발 투자를 하는 것은 지금 투자한 허름한 주택이 향후 신축의 깨끗한 아파트가 된다는 기대감 때문일 것입니다. 그런데 조합원 지위 승계가 안 되는 물건이라면 이것처럼 난감한 일이 없을 것입니다.

반드시 매매계약 시에는 조합원 지위 승계를 전제로 한 매매계약임을 특약사항으로 넣어 조합원 지위 승계가 되지 않을 경우에는 계약을 파기할 수 있도록 대비하는 것이 중요합니다.

구분	조합원 지위 승계 불가	비고
1.	조합설립에 동의하지 않는 경우 현금청산 대상이 됨	재건축에 해당
2.	하나의 사업구역 내 여러 물건의 소유자로 부터 주택 매수시 현금청산 대상이 됨 (조합설립 이전에 다물건보유자로부터 매수한 경우 입주권 허용)	조합설립인가
3.	투기과열지구내 조합설립인가 후 매수시 현금청산 대상이 됨 (단, 조합원 물건 10년 이상 보유 + 5년 이상 거주자는 조합원 지위 승계 가능)	'18.1.25 이전 사업시행인가 신청구역 예외

 

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지

신축아파트, 구축아파트, 재건축 및 재개발, 상가투자까지 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지이다. 최상의 입지를 살 수는 없어도 이 부동산의 입지에 알맞은 가격을 안다는 것은 부동산투자의 기본이 아닐까 생각된다.

내가 투자하는 재건축 재개발 지역의 주변 시세를 파악해 봐야 한다. 요즘에는 네이버부동산, 다음부동산, 호갱노노 등등 인터넷에 조금만 찾아보면 시세는 쉽게 알아볼 수가 있다. 주변에 신축아파트가 있다면, 나중에 재건축 재개발이 끝난 후에는 주변의 신축아파트까지 오르겠구나 생각해 볼 수 있고, 주변에 비슷한 조건의 아파트가 없다면 상상력을 발휘해 보자.

내가 사는 사람이라면 저 아파트보아 이 아파트를 얼마 더 주고 구매할 수 있을까? 

상상력을 발휘해 본다면 재건축 재개발투자 시 향후 이곳이 얼마가 적정가격인지 알 수 있을 것이다.

우리는 향후 적정가격보다 더 저렴하게 매매를 해야 하는데, 이를 통해 우리는 안전마진을 확보할 수 있다.

신축아파트를 사는 것보다 재건축 재개발 투자는 리스크를 가지고 있기 때문에 우리는 반드시 안전마진을 확보해야만 한다. 

 

안전마진 = 신축시 예상 가격 - (부동산 매매가 + 추가 분담금)

 

돈 되는 재건축은 따로 있다. 사업성을 판단하라

재건축 재개발 투자에서 꼭 따져야 할 것이 사업성이다.  사업성을 판단할 때 가장 중요한 것은 용적률이다.

재건축 재개발은 낡은 기존 아파트나 주택을 허물고 새로운 아파트를 짓는 것이다. 결국 기존 주택을 허물고 나면 땅만 남는 것이다. 내가 가지고 있는 땅이 많다면 사업성이 좋아질 것이다.

용적률은 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.

출처 나무위키

재건축 투자를 할 경우에는 용적률이 낮은 것이 좋다. 그래야 내가 가지고 있는 땅이 많을 테니까 말이다.

 

용적률 100% 짜리 아파트를 허물고 300%짜리 아파트를 짓는다고 생각해 보자. 아파트 1개를 철거하고 3개를 지어서 2개를 일반분양으로 팔아서 건설비용을 충당하면 된다. 아마도 기존에 아파트를 가지고 있는 사람은 추가로 돈을 내지 않고도 새 아파트를 받을 것이며, 운이 좋으면 2개를 받을 수도 있다.  용적률 100%라는 것은 내가 30평 아파트에 살고 있으면 땅을 30평 가지고 있는 것이고, 새 아파트를 받으면서 나는 10평의 땅을 소유하게 되는 것이다.

세상에 공짜는 없으니까 말이다.

 

사업성은 정말 중요하지만, 세상사람들은 이미 나만큼 똑똑해서 매매가격에 이미 모든 정보는 반영되어 있다.

용적률이 적은 잠실주공아파트 5단지는 이미 어마어마하게 비싸다.