안녕하세요 부동산 공부를 하는 리겔마눌입니다.
지난 시간에 조합원 분양가와 일반분양가에 대해서 알아보았는데요.
조합원이 아파트를 살 때 가격을 조합원 분양가라고 하고, 조합원 분양가는 일반분양가의 75% 정도가 됩니다.
오늘은 투자케이스를 보면서 재개발 투자를 이해해 보도록 하겠습니다.
수택 E구역
수택 E구역을 투자한다고 가정해 봅시다.
아래는 수택 E구역의 "종전 가격 및 분담금 추산액 통지서"입니다.
수택E구역의 물건은 오래된 빌라물건이었는데요. 감정평가액은 109,400,000원이었고, 조합원 분양가의 경우 59㎡(구 24평)은 약 3.6억이고, 84㎡(구 33평)은 4.8억입니다.
감정평가액 (종전 자산가격)으로 매매를 하는 사람은 없을 것입니다.
감정평가액에 프리미엄을 붙여서 거래를 하게 되는 것이지요.
집주인이 2억에 거래하기를 원한다면, 200,000,000원 -109,400,000원 = 90,600,000원이 프리미엄이 되는 것입니다.
조합원 분양권을 피(프리미엄)를 주고 산다는 것은 감정평가액보다 더 비싼 금액에 주택을 거래하는 것을 말합니다.
만약 위의 물건을 집주인과 2억에 거래를 하고, 내가 84㎡(구 33평)을 신청한다면, 나는 84㎡(구 33평) 조합원분양가 4.8억에 프리미엄 0.9억을 더한 5.7억에 신축아파트를 사게 되는 것입니다.
많이 싸게 느껴지십니까? 하지만 재개발 투자는 당장 새 아파트로 바뀌는 것도 아니고, 공사비 증액 또는 사업지연 등의 리스크를 많이 가진 사업이기 때문에 반드시 안전마진을 고려해야 합니다.
만약 수택 E구역 주변의 신축 아파트 가격이 6.5억이라면 저는 신축아파트를 구매할 것입니다. 하지만 주변 신축아파트의 가격이 이미 7억 정도이거나 향후 지어질 아파트가 주변 신축 아파트보다 훨씬 좋은 조건(좋은 입지, 좋은 브랜드, 호재 등)이라면 안전마진을 조정할 수 있을 것입니다.
저는 비슷한 조건의 주변 신축아파트보다 1억 이상 싸다고 느낄 때 투자를 고려하는 편입니다.
내가 미리 투자하고 시간을 들여서 향후 1억의 금액을 회수하는 것이지요.
위의 경우에서 내가 매매를 2억에 한다면 투자금이 2억일까요? 그것도 아닙니다. 주택은 사용가치가 있기 때문에 전세를 내놓을 수 있는 것이지요 만약 전세를 8천에 맞출 수 있다면 초기 투자금액은 1.2억이 되는 것입니다.