양도소득세 비과세 #1(1세대 1주택 비과세, 양도소득세의 정의, 비과세 대상, 관련 규정)

안녕하세요 세금을 줄여주는 아줌마 리겔마눌 입니다.
부동산 세금에서 가장 중요한 세금은 뭐니뭐니 해도 양도소득세 입니다.
양도소득세는 비과세(세금이 0원) 부터 중과세(양도차액의 75%까지) 그 차이가 크기 때문이죠.
물론 양도소득세는 너무너무 복잡하고 잘못 계산했을 경우 엄청난 세금을 낼 수 있기 때문에 전문가와 반드시 상담을 하셔야 합니다. 그것도 계약서 쓰기전에 상담을 해야 엄청난 세금을 피해 갈 수 있겠지요. 날짜 하나, 숫자 하나에 억단위 세금이 왔다 갔다 할 수 있습니다. 

전문가와 상담이 필요하시다면 아래의 그림을 눌러 대면 상담을 신청해 주시기 바랍니다. 

 
 
 
하지만, 상담 전에 양도소득세의 정의와 비과세 요건, 관련법규를 미리 체크한다면 상담시에 더 많은 내용을 이해하고 전략을 짤 수도 있겠습니다. 내가 아는 만큼 전문가의 이야기도 알아 들을 수 있으니까요. 공부도 복습보다는 예습이 중요한 것 아니겠습니까? 복잡한 양도소득세를 한걸음씩 예습해 보겠습니다.
 

양도소득세의 정의

양도소득세는 개인이 토지, 건물 등을 유상으로 양도함으로 인해 발생하는 소득을 주소지 관할 세무서에 신고하고 납부하는 국세입니다.  다른 세금과 마찬가지로 양도소득세도 과세표준에 세율을 곱해서 계산하게 됩니다.
과세표준은 양도차익에서 장기보유 공제를 빼서 계산하게 되는데, 양도소득세는 양도차익이 없으면 물론 0원입니다.
 
 

양도소득세 비과세 대상

1. 양도소득세는 양도차익이 없으면 비과세입니다. 
2. 양도소득세는 1세대 1주택자 이면서, 2년 보유하고, 매도가격이 12억 원이하의 부동산을 매매할 경우 비과세 입니다.
  (2년 보유+2년 거주 조건이 있는 예외 경우가 있으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 그리고 12억 원 초과 부동산의 경우 12억 원 초과분에 대한 세금이 발생합니다.)  
3. 양도소득세는 일시적 2주택의 요건을 만족하는 경우, 1주택으로 취급을 하여 2번의 요건을 만족할 경우 비과세가 됩니다. (이 내용은 경우의 수가 너무 많으니, 조금씩 경우를 나눠 다시 포스팅 하겠습니다.)
 

양도소득세 관련 규정

오늘의 주제 1세대 1주택 비과세 요건은 소득세법 시행령 제154조 제1항에 해당되는 법규 조항에 나와 있습니다.
 
" 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [ 취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하"조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 4호 및 5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다."
 
 

1세대 1주택 양도세 비과세

조금더 쉽게 풀어서 이야기 하자면 원칙은 2년을 보유한 1세대 1주택자에게는 비과세를 해주겠다는 것입니다.
예외로 '17년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 신규로 취득한 주택에 대해서는 2년 보유와 2년 거주의 조건을 지켜야 비과세를 받을 수 있습니다.
 
(조정대상 지역 지정 전에 매매계약을 체결하고, 계약금 지급이 입중된 무주택 세대에 대해서는 잔금일에 조정지역이 되어도 비과세 요건을 따질때 거주요건이 필요하지 않습니다.)
 
여기서 잠깐!!
매도가격이 12억원이 넘는 주택의 경우에도 위의 조건만 만족되면 비과세가 될까요?
그것은 아닙니다. 12억 원 이하의 주택에 대해서는 양도소득세가 비과세가 되지만, 12억이 초과된 금액에 대해서는 양도소득세가 발생하게 됩니다. 

다음 시간에는 양도소득세를 직접 계산해 보도록 하겠습니다